Przepisy Kodeksu cywilnego, a konkretnie art. 673 § 3, przewidują zasadę, w myśl której w przypadku, gdy czas najmu jest oznaczony, obie strony umowy (wynajmujący i najemca) mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Zawarcie umowy najmu na czas oznaczony ma zatem poważne konsekwencje. Tego rodzaju umowy są powszechnie stosowane przez właścicieli i zarządców biurowców i galerii handlowych. Z punktu widzenia najemcy, na co bardzo często nie zwraca on uwagi, zawarcie terminowej umowy najmu wiąże na cały okres wskazany w umowie. Jeżeli umowa najmu nie zawiera postanowień dotyczących możliwości jej wypowiedzenia, to najemca musi sobie zdawać sprawę z tego, że akceptuje kontrakt o wartości sumy czynszów i kosztów za cały okres trwania umowy.
Przywołany powyżej przepis art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego pozwala na dokonanie w umowie najmu zapisu, który pozwoli na przedterminowe rozwiązanie umowy najmu. Aby było to możliwe, nie jest wystarczające zapisanie w umowie, że może ona zostać rozwiązana za wypowiedzeniem. Umowa powinna zawierać wyszczególnienie wypadków, w których wypowiedzenie będzie możliwe.
W tej kwestii istotne stanowisko zajął Sąd Najwyższy, stwierdzając, że "Postanowienie umowy najmu, zawartej na czas określony, przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z "ważnych przyczyn" mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c." (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2011 r., sygn. akt: II CSK 587/10 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt: III CZP 92/06). W literaturze spotyka się jednak krytykę takiego rozwiązania.
Uniknięcie sporów wymaga od stron umowy najmu przewidzenia na etapie zawierania umowy przypadków, w których najemca lub wynajmujący będą mieli możliwość zakończenia umowy przez jej wypowiedzenie.
Kancelaria Radcy Prawnego Paweł Mądry 59-220 Legnica Plac Słowiański 1, pok. 511 tel. 785 86 96 96 e-mail: Kontakt z Kancelarią